商(shāng)业地产前期开发的一般流程

2、商(shāng)业地产前期开发的一般流程
商(shāng)业地产开发的一般流程包括了从取得土地开始，到前期调研、定位、商(shāng)业规划、营销推广、招商(shāng)、实施、运营管理(lǐ)的全程。它依据于商(shāng)业地产开发的关键环节。我们在这个基本流程中重点讲述前旗开噶建设重点环节。
步骤：市场条件判断
开发商(shāng)需要在项目初期，首先对项目拟选择地區(qū)的市场条件进行初步分(fēn)析判断。该判断可(kě)以称之為(wèi)初判断；不进行针对项目微观角度的分(fēn)析，仅从所在地區(qū)的市场状况及潜力入手判断该城市地區(qū)发展应商(shāng)业地产项目的可(kě)行性，并对该项目的定位有(yǒu)个宏观的思考。
因為(wèi)商(shāng)业地产的形式种类比较多(duō)，而且各种商(shāng)业地产形式都存在市场成熟性的问题。如果某个地區(qū)的社会生产力水平比较低，人们的收入水平不高的话，投资商(shāng)再有(yǒu)实力，也不可(kě)以在该地區(qū)投资建设大型商(shāng)业地产项目。
如果已经取得土地了，就必须进行突破性、竞争性的思维，找出项目的出路。
在很(hěn)多(duō)商(shāng)业物(wù)业开发过程中，有(yǒu)不少开发商(shāng)对商(shāng)业地产特性的把握存在偏差，对商(shāng)业规律不了解。要么是套用(yòng)住宅的开发模式，要么是套用(yòng)國(guó)内外发达城市商(shāng)业项目模式操作，往往导致水土不服，不伦不类。
北京巨库大厦為(wèi)何失败？
北京巨库大厦，地处城市老城區(qū)的安定门，地段成熟，人气非常旺，一期商(shāng)业项目经历开业后，租户纷纷关门。导致商(shāng)厦连续三次崩盘关门。虽然地段好，但开发商(shāng)不懂商(shāng)业，项目周边现成人气旺盛，但消费档次低下，非得按照高档商(shāng)业模式来做个高档的商(shāng)场，结果曲高和家，大量的经营户觉得租金过高，运营费用(yòng)你难以其生存。
步骤2：项目选址
商(shāng)业地产项目的选址对于项目的成功将是决定性的。实际上，并不是所有(yǒu)的地方都适合做商(shāng)业地产的开发，只有(yǒu)某个地方具备了相应的条件后，才可(kě)以做。
商(shāng)业地产鉴于其功能(néng)特点，对位置和周边条件的要求与普通房地产相比差异性大。一个住宅社區(qū)、一幢写字楼所要解决的客流局限在一定范围内，但商(shāng)业地产则不同，所要解决的客流会随着经营的状态的变化发生倍增，也会发生锐减。当一个商(shāng)业地产项目的客流发展倍增的时候，项目所在位置能(néng)否适应就成為(wèi)一个重要的问题。
针对不同的项目有(yǒu)不同的确定方案，开发商(shāng)可(kě)以组织自己的团队进行该项工作的研究分(fēn)析，也可(kě)以委托专业咨询机构进行选择。
选址并不仅仅是选地段，还包括业态是否符合所在區(qū)域，本區(qū)域人的习惯、消费偏好等，都是需要考虑的。
步骤3、判断可(kě)发展规模
在完成商(shāng)业地产选址工作后，需要针对特定项目选址进行市场前景及可(kě)发展规模的可(kě)行性分(fēn)析，及确定该项目的市场基础，周边商(shāng)圈涵盖人口的情况，可(kě)能(néng)的客户流量，客户流产生的项目营业额及项目的可(kě)发展规模等一系列相关问题。
很(hěn)多(duō)咨询机构分(fēn)析时适用(yòng)的方法是以商(shāng)场调查為(wèi)基础，建立相关分(fēn)析模型，测算出该项目地址可(kě)能(néng)发生的客户流量，依据对所在地區(qū)人均零售消费额的判断，可(kě)以测算出该项目可(kě)能(néng)的零售额，在参照所在地區(qū)商(shāng)业设施每平方米平均零售额，即可(kě)以得出该项目的可(kě)开发商(shāng)业地产项目的规模。
步骤4、项目土地取得及政府许可(kě)
完成商(shāng)业地产项目市场前景及可(kě)发展规模的分(fēn)析后，将面临项目土地取得及政府许可(kě)的问题。土地取得投资商(shāng)通过市场“招、拍、挂”的途径从政府土地部门得到相应地块一定期限的土地开发使用(yòng)权。政府许可(kě)指向政府相关主管部门申请建设商(shāng)业地产项目，并取得政府相应计划委员会、规划部、商(shāng)委或经委等政府部门机构的批准等。

商(shāng)业地产项目对土地规模的要求，要满足该项目本身功能(néng)的需要




土地规模
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土地价格
土地价格的高低将直接决定项目的竞争优势，尤其在项目运作初期，土地价格越低，前期资金压力越小(xiǎo)



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项目土地取得应遵循两大标准
步骤5：项目定位细化
前期拿(ná)地时的定位是一个方向性的定位，在方向正确的前提下，应当彻底地、细致的研究分(fēn)析项目的消费目标客户、项目类型、商(shāng)业业态、盈利模式、产品形成、特点、启动策略、财務(wù)测算等相关问题。此步骤是项目成功与否的重要因素，如果定位出现偏差，则项目没成功的可(kě)能(néng)。反复探讨，反复修改定位，定位的准确程度取决于市场。
通常步骤4和步骤5可(kě)同时实施，在取地的过程中修正项目定位，在项目定位过程中取地工作已开始。
项目定位细化的过程主要思考两项工作：
第一：我们该怎样对市场进行分(fēn)析设计出适合何种类型的商(shāng)店(diàn)？
对市场进行分(fēn)析，适合何种类型商(shāng)店(diàn)？如何发展？在这样的地点建立是否可(kě)行？在西方，这个过程是步骤1的主要部分(fēn)，在中國(guó)，往往是在项目进行到后期才考虑到这个问题。开发商(shāng)在项目的进行过程中往往会认為(wèi)他(tā)们会建成一流的購(gòu)物(wù)中心满足國(guó)际一流品牌的需要。然后根据此目标推进整个项目的进行，知道他(tā)们发现那些一流的國(guó)际品牌根本没有(yǒu)打入中國(guó)市场的计划或者投资者并不认為(wèi)那位在这适合投资。
第二：我们的消费额在哪里，需要向他(tā)们提供什么？
如何给中國(guó)的平均消费者做个定义？大量的人群从农村涌入城市，因此城市的收入群增加。城市人口增多(duō)，人口密度和收入情况会发生相应的变化，开发商(shāng)需要做出预测使该项目能(néng)够满足这些变化的需要。怎样才能(néng)使潜在的消费者加入到项目中来？需要向消费者提供什么？在今后的日子里应该以什么样的趋势来锁定消费者？
这些都要通过对所有(yǒu)的可(kě)利用(yòng)的资源进行合理(lǐ)规划，从最基本的直觉到复杂的统计分(fēn)析。这个时候，明智的做法是请专业商(shāng)业规划设计公司介入。利用(yòng)它们的资源和专业性，从商(shāng)业的角度，再细致的、有(yǒu)针对性的市场调研基础上，结合可(kě)能(néng)的招商(shāng)资源和地产商(shāng)的投资回报要求来制定专业的商(shāng)业定位和规划设计。
步骤6：对项目特征的初步设计过程进行评价和定义
西方开发商(shāng)通常是对项目的外观和给人的整體(tǐ)感觉有(yǒu)个预先的规划并且融入到项目中去。比如美國(guó)米尔公司的折扣店(diàn)，就是定位于一种类型的購(gòu)物(wù)中心并且建在很(hěn)多(duō)地方。他(tā)们寻找适合他(tā)们项目定位的地点；如果是填补空隙，他(tā)们会对项目进行设计，使其与周围的环境与建筑物(wù)协调统一。
中國(guó)的情况则不同。大会膜的城市扩建、改建，使中國(guó)的开发商(shāng)通常会在一块空地上开始他(tā)们的项目，而很(hěn)少考虑他(tā)们的设计和周围的环境是否能(néng)够协调。这往往导致会产生很(hěn)多(duō)不同的定位规划，开发商(shāng)会把不能(néng)适应周围环境的理(lǐ)念带入到一个固定的程式中。因此，如何平衡政府形象工程要求和符合商(shāng)业市场规律的关系，如何平衡科(kē)學(xué)的商(shāng)业经营模式要求与资金平衡的关系是项目规划和实际中的关键问题。
北京大成國(guó)际广场的启示
北京大成國(guó)际广场商(shāng)业面积达7万㎡，由于忽视城市规划的要求而一味按照开发商(shāng)自己的意愿来打造高品质的購(gòu)物(wù)中心，而实际上当地的商(shāng)业需求只能(néng)视作市场，而开发商(shāng)的原建筑设计又(yòu)不能(néng)调整，既浪费了大量的人力、物(wù)力财力和社会资源，又(yòu)不能(néng)按照当地实际商(shāng)业需求开业，目前只能(néng)是空置大部分(fēn)商(shāng)业面积。
步骤7：市场方案的优化与整合
1）设计方案的市场化
设计方案的市场化是指投资商(shāng)必须将建筑师的概念设计方案提供给商(shāng)业地产市场专家或商(shāng)业策划公司，由市场专家或商(shāng)业策划公司针对概念设计提出基于市场角度的修改建议，并且三方之间的沟通交流必须经过几次循环，才可(kě)以最大限度保证最终设计方案的市场化理(lǐ)念具有(yǒu)市场准确度。这正是许多(duō)开发商(shāng)忽略或不重视但又(yòu)十分(fēn)重要的环节。原因在于商(shāng)业地场项目必须强调经营，商(shāng)业业态无论是百货店(diàn)、超市、专卖店(diàn)等都对商(shāng)业地产里面的合理(lǐ)布局、客流有(yǒu)效引导有(yǒu)需求，如果商(shāng)业地产的设计不能(néng)最大限度满足商(shāng)户的功能(néng)需求，那么商(shāng)户最简单选择就是不选择项目，所以任何商(shāng)业地产项目的设计必须遵守市场需求。
2）动态地与主力店(diàn)招商(shāng)工作调整
主力店(diàn)的选择可(kě)以提现该项目的特点并且在很(hěn)大程度对项目设计产生影响。在一个楼承承租8000㎡的主要承租商(shāng)与在两个楼层承租8000㎡的主要承租商(shāng)对于设计风格的需求是不同的。因此必须与预期的承租商(shāng)进行协调，了解他(tā)们的需求，他(tā)们对于项目设计理(lǐ)念的看法，以及它们对项目提出的一些具土功能(néng)要求。
3）系统化整合方案
在完成了上述项目设计、市场调整方案及财務(wù)资金计划和融资方案后，需要局以上方案进行调整，即系统整合方案问题。通过调整整合，判断项目规模和投资回报的关系是否合理(lǐ)；判断项目投资规模和企业自身资金、资源背景是否符合投资规律；判断投资商(shāng)自身资金、资源和其对股权的期望之间是否合理(lǐ)可(kě)行等。如果上述判断的结果存在问题，那么需要回到设计阶段进行相关调整，并在循环进行市场调整方案及财務(wù)融资方案，验证确定最终可(kě)行方案。
步骤8：最终确定设计方案，并且获得政府的批准
最终确定设计方案是综合平衡各种因素产生的结果，是基于前期大量的调查分(fēn)析、布局规划调整、投资回报分(fēn)析、政府关系协调等工作的基础上产生的选择方案。
完成项目方案的系统化整合后，需要向政府计划部门提供可(kě)行性研究报告，向规划部门提交方案设计，向交通部门提交交通方案，向消防部门提交消防方案，向环保部门提交环境评估报告，相供電(diàn)部门提交项目用(yòng)電(diàn)方案，向煤、自来水公司、市政府管理(lǐ)部门提交相应方案以及向他(tā)们主管部门提交其他(tā)的文(wén)件，并得到上述部门认可(kě)批准的过程。项目方案的政府许可(kě)过程，常规来讲需要至少近半年时间，需要认真对待。

业界有(yǒu)一个比喻，住宅地产投资代表小(xiǎo)學(xué)生，写字楼酒店(diàn)投资代表中學(xué)生，而商(shāng)业地产投资代表大學(xué)生，可(kě)以想见商(shāng)业地产投资更為(wèi)复杂、，商(shāng)城投资更為(wèi)复杂，技术难度更大，非住宅项目投资